Le dernier rapport publié pour le 1er trimestre 2022 par le GIE Immostat annonce que les mesures d’accompagnement accordées par les bailleurs pour des transactions de plus de 1 000 m² atteignent en moyenne 24,9% en IDF (accédez au communiqué).
Dit autrement, cela signifie qu’une entreprise qui prend à bail sur une période ferme de 9 ans, pourrait en moyenne obtenir un quart de gratuité, soit 2 ans et 3 mois d’avantages cumulés répartis entre de la franchise de loyer et une prise en charge de toute ou partie de ses coûts de projet (travaux d’aménagement, transfert…).
Pour rappel, il y a un an, au 4T2020 ces mêmes mesures représentaient 20,8%, soit une progression de près de 20% avec, en contrepartie, un allongement des durées moyennes d’engagement sur les opérations de plus de 5 000 m².
Comparativement sur la même période, les loyers n’ont augmenté « que » de 1,8% sur les immeubles neufs et de 3,2% sur les immeubles de seconde main.
De quoi cette tendance est-elle le reflet et comment expliquer des écarts aussi importants selon les secteurs ?
Comment expliquer en effet que ces avantages puissent aller de 16% dans Paris jusqu’à atteindre plus du double une fois passé le périphérique ?
D’un point de vue structurel, cela est dû en partie aux niveaux de vacance importants sur certains secteurs tertiaires en 1ère couronne (10,1%) ou à La Défense par exemple (13,6% au 4T2021), qui, avec 180 000 m² placés en moyenne ces 10 dernières années, ne pourra absorber avant 6 à 7 ans les 400 000 m² de surfaces immédiatement disponibles et les 300 000 m² en cours de construction. Pourtant, les courbes des loyers dits « prime » et de 1ère main continuent leur progression.
Dans Paris QCA, la situation est différente. La vacance est résiduelle (autour de 4%) et les Utilisateurs cherchent toujours à se recentrer dans le cœur de Paris. La localisation reste la principale composante d’un besoin d’attractivité revenu au centre des attentions, sur un marché de l’emploi concurrentiel où le phénomène de grande démission prend de l’ampleur (+14,1% de départs à l’initiative des salariés par rapport à 2019, d’après les statistiques du Ministère du Travail).
Mais avec des valeurs de transaction dépassant parfois les 1 000€/m²/an et des taux de rendement jusqu’à 2 fois plus bas que dans certaines communes voisines (2,5% sur des immeubles prime dans le QCA, contre 3,5 à 6% en 1ère couronne), la pression est forte sur les capitaux investis et l’aversion au risque est grande de la part des propriétaires.
au-delà des 25% de mesures d’accompagnement actuellement constatés, la notion de « loyer facial » perdrait clairement en crédibilité
Par conséquent, au regard d’un volume de transactions en baisse constante depuis 4 ans, d’une compression des taux toujours observée et d’une diminution – pérenne ? – des besoins des Utilisateurs (que nous estimons à environ 25%), nous nous posons la question de savoir si, plus que jamais, les loyers ne sont pas artificiellement maintenus à des niveaux élevés… et par voie de conséquence, si le marché n’est pas surévalué avec tous les risques que comporteraient une bulle immobilière. Les mesures d’accompagnement, spécificité bien française, ne seraient donc finalement qu’un artifice permettant de maintenir l’attractivité du marché parisien pour les investisseurs sur le plan international.
En effet, sans toutefois en faire une généralité, les récentes transactions accompagnées par Bluebird Immobilier sur des opérations de moyennes et grandes surfaces, vont au-delà des statistiques moyennes du GIE Immostat puisque nous constatons un taux d’effort des bailleurs plutôt de l’ordre de 20% dans Paris et jusqu’à 2 fois plus en 1ère couronne, y compris pour des opérations parfaitement bien desservies.
Certes, on comprend aisément la volonté des bailleurs de maintenir la valeur de leurs actifs dans leurs comptes avec un loyer facial élevé. Mais là aussi, une question de fond doit être posée, cette fois sur la manière dont sont évalués les actifs immobiliers.
Cela confirme bien que la valeur in fine d’un actif immobilier repose en premier lieu sur le bail et donc la signature du Preneur
Néanmoins, sans remettre en cause le rôle de variable d’ajustement et d’argument commercial indéniable des mesures d’accompagnement, nous estimons qu’au-delà des 25% actuellement constatés, la notion de « loyer facial » perd clairement en crédibilité. Le moment est peut-être venu pour les opérateurs de réajuster à la baisse les valeurs faciales pour parvenir à des niveaux de mesures d’accompagnement plus raisonnables.
