Renégocier son bail en cours de route est devenu monnaie courante depuis une petite dizaine d’années. Seulement voilà, beaucoup d’idées reçues persistent dans l’esprit des décideurs qui sont parfois déçus par les résultats, par manque de préparation.
Alors, comment être sûr d’y arriver et d’atteindre les objectifs fixés ?
« Le contrat de bail est un contrat » Lapalisse
Le contrat de bail est composé d’une multitude de clauses de natures très différentes et qui vous engagent tout au long de sa durée : désignation des locaux et accessoires, loyers, répartition des charges, fiscalité, durée d’engagement, options de sorties, indexation, entretien/maintenance/mises aux normes des équipements, remise en état des locaux, annexes environnementales…
En d’autres termes on mélange des choux et des carottes, ce qui nécessite d’appréhender chaque clause individuellement pour mesurer leur impact les unes par rapport aux autres. Par ailleurs, la renégociation d’un bail ne concerne pas que le loyer, mais également des clauses juridiques dont l’incidence économique peut être significative à terme.
Ne rien faire, c’est aussi décider
Pour mener efficacement votre renégociation de bail, il est indispensable d’avoir défini au préalable une stratégie claire sur votre situation immobilière à court et moyen terme, en lien avec vos perspectives : économiques, organisationnelles, métier… Autrement dit : quel est votre projet d’entreprise ?
Lancer un projet de transformation qui pourrait remettre en cause votre implantation, une fois votre réengagement signé, serait en effet dommageable. Cela répond à un principe clé : votre immobilier doit s’adapter à votre projet d’entreprise et non l’inverse.
Pour cela, en bon gestionnaire, n’hésitez pas à challenger l’hypothèse d’une renégociation avec le scénario d’un déménagement et décidez ainsi, en connaissance de cause, de la meilleure stratégie immobilière à mettre en oeuvre. Les données de marché comparables et l’estimation des coûts induits par un déménagement vous permettront d’affirmer votre choix sur la base de critères objectifs.
Enfin, outre la baisse du loyer facial ou l’obtention d’une nouvelle période de gratuité de loyer (franchise), une renégociation de bail atteindra son objectif dès lors que les contreparties auront été préalablement évaluées, c’est-à-dire ce que vous êtes prêts à consentir pour obtenir les optimisations souhaitées (durée d’engagement ferme, niveau de flexibilité des clauses de sortie,…). Là encore, reposez-vous sur des données de marché fiables et mettez-les en perspectives avec vos prévisions pour être sûrs d’actionner les bons leviers et d’obtenir les meilleures conditions.
Tout le monde a déjà fait de l’immobilier une fois dans sa vie… Votre bailleur en fait même tous les jours…
La durée d’un bail commercial est de 9 ans. Il y a donc de fortes chances que vous n’ayez pas à négocier un nouvel engagement pour votre entreprise avant quelques années.
Or les règles évoluent (juridiques, comptables, réglementaires, environnementales, sociales…) et sachez que face à vous, votre bailleur rédige des baux quotidiennement avec des équipes rompues à l’exercice. Il est donc légitime de penser que la relation puisse être un tantinet déséquilibrée !…
Autre paramètre à prendre en compte, le profil de votre bailleur : est-il dans une logique de détention court-terme ou long-terme ? Recherche-t-il un rendement long terme ou une plus-value immédiate en cas de revente ? Est-il en train de vendre son patrimoine ou au contraire est-il dans une phase d’investissement… Votre stratégie devra donc être adaptée au profil de votre bailleur.
Créer de la valeur, c’est bien, mais pour qui ?
Le bail que vous avez signé est un formidable levier de création de valeur pour votre bailleur puisqu’il sécurise un flux de loyer sur une période donnée. Conséquence, une fois votre bail ou votre réengagement signé, l’immeuble que vous occupez devient « liquide » donc attractif sur le marché de l’investissement. Si vous vous réengagez pour plusieurs années, il serait normal que vous puissiez capter une partie de la valeur créée.
C’est donc là encore un objectif clair : la renégociation doit aboutir à un accord gagnant-gagnant. Il en va de même lorsque vous négociez un bail sur un nouvel immeuble.
Si vous souhaitez être accompagnés d’un conseil, optez plutôt pour un acteur indépendant et spécialisé dans la représentation des Utilisateurs !
Pour illustrer ces principes, découvrez quelques cas concrets de missions d’assistance à la renégociation de bail réalisées récemment par les équipes de Bluebird Immobilier.
